CONTRATOS DE LOCAÇÃO DEVEM SER REVISADOS ATÉ 16 DE JANEIRO PARA EVITAR AUMENTO DE 110% NA REFORMA TRIBUTÁRIA 

Aprovada pelo Congresso Nacional no apagar das luzes de 2024, a regulamentação da Reforma Tributária segue agora para sanção presidencial, deve ocorrer no prazo máximo até 16 de janeiro de 2025. O texto, que ainda pode ser sujeito a vetos presidenciais e eventuais derrubadas pelo Congresso, traz importantes implicações fiscais, especialmente para holdings imobiliárias.

 

O Projeto de Lei nº 68/2024, que aguarda sanção presidencial nos próximos dias, propõe a regulamentação da substituição do ICMS (imposto estadual) e do ISS (imposto municipal) pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). Além disso, prevê a unificação de tributos federais, como PIS, COFINS e IPI, em uma única contribuição: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

 

As empresas que atuam com locação imobiliária serão diretamente e imediatamente impactadas caso o texto do PL 68/2024, enviado à Presidência da República, seja aprovado sem vetos. Isso porque o projeto de lei contém um capítulo específico voltado às operações com bens imóveis, trazendo mudanças significativas para o setor.

 

Primeiramente, é importante destacar que, entre os tributos substituídos pela reforma, apenas dois incidem sobre as receitas de locação de imóveis: o PIS, com alíquota atual de 0,65%, e a COFINS, cuja alíquota é de 3%, resultando em uma carga tributária total de 3,65%.

 

Ocorre que o artigo 475 do projeto da reforma estabelece uma alíquota limite total de 26,6% para IBS e CBS Juntas!

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Para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, as alíquotas do IBS e CBS serão reduzidas em 70%, conforme previsto no parágrafo único do artigo 261, caso este não seja vetado pelo presidente. Com essa redução ainda assim resultaria em uma alíquota máxima final de 7,98%.

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É imperioso lembrar que conforme cronograma da Reforma Tributária o PIS e a COFINS serão extintos já em 2027 (EC 127/2023)

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Outro ponto importante a ser destacado é que o IRPJ e a CSLL não foram alterados pela Reforma Tributária, permanecendo com uma incidência equivalente a 7,68% sobre o faturamento, mais o adicional de IR.

 

Portanto, caso o texto seja aprovado sem vetos, a carga tributária sobre as rendas das operações das empresas aumentará de 3,65% para 7,98%(+IR/CS), representando um acréscimo de 118%.

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No extenso texto do projeto, que conta com mais de 500 artigos, destaca-se o artigo 487, aprovado pelo Congresso estabelece uma importante exceção para as empresas que realizam locação de bens imóveis. De acordo com artigo mencionado, as receitas provenientes de locações poderão optar sujeitas à alíquota reduzida de 3,65% de IBS e CBS sobre a receita de alugueis, desde que atendam aos seguintes requisitos:

 

• A locação tenha finalidade não residencial;

• O contrato seja firmado com prazo determinado;

• O contrato seja formalizado até a data de publicação da Lei, comprovado por reconhecimento de firma ou assinatura digital;

• O contrato seja registrado em cartório de imóveis ou no registro de títulos e documentos até 31 de dezembro de 2025.

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Os contratos de locação de imóveis para fins comerciais firmados antes da publicação da Lei Complementar, prevista para janeiro de 2025, poderão optar pela tributação sobre a receita bruta (sem direito a créditos), mantendo a carga tributária atual de 3,65% até o término do contrato, desde que estejam estabelecidos com prazo determinado.

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É fundamental que as empresas que realizam locações de imóveis, especialmente as holdings imobiliárias que realizam locações comerciais, estejam atentas. Caso os contratos firmados antes da promulgação da lei não atendam às condições previstas para aplicação da alíquota reduzida, haverá perda da oportunidade de neutralizar o impacto do aumento tributário introduzido pela reforma.

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Assim Recomendamos uma análise criteriosa dos contratos, com especial atenção: 

 

• A alíquota reduzida de 3,65% será aplicável apenas até o final do contrato original, analisar a oportunidade e viabilidade da extensão dos prazos,  uma vez após a promugação da lei, não serão aceito adendo aumentando contrato original;

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• Contratos de locação por prazo indeterminado ou contratos com prazos já vencidos;

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• Além disso, é essencial comprovar a data de assinatura do contrato até a promugação da lei, está  reconhecida por firma em cartório ou assinatura digital.

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Fiquem atentos, a dica é de ouro!

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Subseção III Da Locação, da Cessão Onerosa e do Arrendamento do Bem Imóvel

 

Art. 487. O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida.

 

§ 1º A opção prevista no caput será aplicada exclusivamente:

 

 I – para contrato com finalidade não residencial, pelo prazo original do contrato, desde que este:

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a) seja firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e

b) seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento;

 

II – para contrato com finalidade residencial, pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.

 

§ 2º As operações sujeitas ao regime de que trata este artigo estarão sujeitas ao pagamento de IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.

 

§ 3º A opção pelo recolhimento disposta no caput afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a respectiva operação, ficando sujeita à incidência destes tributos exclusivamente na forma disposta no caput.

 

§ 4º Fica vedada a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte que realizar a opção de que trata o caput, em relação às operações relacionadas ao bem imóvel sujeito ao regime opcional de que trata este artigo.

 

§ 5º A opção pelo recolhimento disposta no caput impede a utilização do redutor social previsto no art. 260.

 

§ 6º Considera-se receita bruta a totalidade das receitas auferidas nas operações de que trata o caput, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

 

§ 7º O pagamento de IBS e CBS na forma do disposto no caput deste artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação.

 

§ 8º As receitas, custos e despesas próprios das operações que tratam o caput não deverão ser computados na apuração da base de cálculo do IBS e da CBS devida pelo contribuinte em virtude de suas outras atividades empresariais.

 

§ 9º Os custos e despesas indiretos pagos pelo contribuinte no mês serão apropriados a cada operação, na mesma proporção representada pelas receitas dessas operações, em relação à receita total do contribuinte.

 

§ 10. Os créditos de IBS e CBS decorrentes dos custos e despesas indiretos apropriados pelo contribuinte e alocados às operações sujeitas ao regime opcional de que trata este artigo nos termos do § 9º deverão ser estornados.

 

§ 11. O contribuinte fica obrigado a manter escrituração contábil segregada com a identificação das operações submetidas ao regime de tributação previsto neste artigo.

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Acesse o PLP 68/2024:  AQUI

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